Le imposte sulla compravendita immobiliare in caso di acquisto

compravendita immobiliare: tutte le imposte

L’acquisto di un immobile passa attraverso la stipula di un contratto chiamato compravendita, che ha per oggetto il trasferimento della proprietà del bene dietro il corrispettivo di una somma di denaro. Questo contratto viene stipulato generalmente di fronte al notaio e in forma pubblica per garantire entrambi, sia il venditore che l’acquirente, sulla sua veridicità e validità.

Ad aggravare il costo per l’acquisto dell’immobile ci sono una serie di imposte che dipendono direttamente dal valore della casa, dalla sua destinazione d’uso e dal soggetto venditore. Le imposte variano nei casi in cui il bene acquistato sia acquistato come ‘prima casa’. In questo caso il regime fiscale gode di una speciale agevolazione che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quanto normalmente versato.

Una importante distinzione viene fatta nel calcolo delle imposte da versare in base al soggetto acquirente, se cioè è un privato o un’impresa costruttrice. Le imposte vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto. Con l’entrata in vigore della legge finanziaria 2007, solo per le compravendite di immobili ad uso abitativo a favore del privato, si può procedere al calcolo delle imposte sulla base imponibile del valore catastale.

Quali sono le imposte dovute

Le imposte coinvolte nell’operazione della compravendita sono essenzialmente:

  • l’Imposta sul valore aggiunto (I.V.A.). Si paga nel caso di acquisto da un’impresa costruttrice e l’aliquota varia in base alle agevolazioni e alla destinazione dell’abitazione (lusso, non di lusso);
  • l’imposta di registro, ovvero un’imposta che si paga al momento dell’acquisto dell’immobile. Essa è proporzionale al valore dello stesso, calcolato in base a determinati coefficienti che variano in base al soggetto che vende;
  • l’imposta catastale, è una tassa pagata nel momento in cui si procede alla voltura catastale nei pubblici registri immobiliari. Viene calcolata sulla base di aliquote stabilite dallo Stato. La quota minima fissa è di 168 euro;
  • l’imposta ipotecaria, è un’imposta che viene pagata sull’acquisto dell’immobile. Se si rientra nelle agevolazioni prima casa, la stessa ammonta alla quota fissa di 168 euro, altrimenti viene calcolata in percentuale sul valore catastale dell’immobile;

Quali sono i soggetti imponibili delle imposte sulla compravendita

Quando ci troviamo a calcolare le imposte sulla compravendita, dobbiamo tenere presente di quale sia il soggetto acquirente e di quale sia la destinazione finale dell’immobile. In questo caso possiamo fare un’ulteriore suddivisione in:

Prima casa

  • Acquisto prima casa da parte di un venditore privato
  • Acquisto da impresa costruttrice entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori
  • Acquisto da impresa non-costruttrice;
  • Acquisto  da impresa costruttrice trascorsi 4 anni dall’ultimazione dei lavori

privato                       impresa costruttrice             impresa costruttrice

entro 4 anni                        dopo 4 anni

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iva                                 –                                       4%                                       –

imp.registro                 3%                                168 euro                                  3%

imp. ipotecaria          168 euro                         168 euro                               168 euro

imp. catastale           168 euro                         168 euro                               168 euro

Non prima casa

  • Acquisto da un privato o impresa non-costruttrice dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori
  • Acquisto da impresa costruttrice/ristrutturazione dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori

Privato/imp.costruttrice                                      Privato/impr.costruttrice

entro 4 anni                                                            dopo 4 anni

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iva                                 10% (20% se immobile di lusso)                                  –

imp.registro                  168 euro                                                                       7%

imp. ipotecaria             168 euro                                                                        2%

imp. catastale              168 euro                                                                        1%

Agevolazioni sulle imposte

L’acquirente può richiedere al notaio l’applicazione delle imposte sul valore catastale dell’immobile. In questo caso sul rogito deve essere riportato l’esatto importo catastale dell’immobile. Questa agevolazione sussiste solo se nell’atto è indicato l’effettivo importo oggetto della cessione immobiliare.

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